Все об уступке недвижимости в новом доме

В Санкт-петербурге есть несколько способов приобретения жилой недвижимости. Способом, набирающим популярность, является переуступка.

Переуступка — один из возможных вариантов приобретения квартиры в новых жилых комплексах. Cмысл переуступки в том, что потенциальный покупатель заключает сделку о получении прав требования на построенное не полностью жилье в рамках договора цессии.

С юридической точки зрения переуступка не имеет отношения к купли-продаже.

При приобретении квартиры в новом доме на условиях долевого участия, оформляется договор, участвуют в котором две стороны:

• Первый - дольщик. Эта сторона выступает в роли продавца. Продавцом может быть как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй участник - потенциальный покупатель.

После подписания и государственной регистрации двухстороннего договора компания-застройщик несет ответственность и приступает к выполнению обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на переуступку потребуется, если, например, полностью не выполнены финансовые договоренности (продавец приобретал жильё в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, которые может предложить сам застройщик после завершения строительства.

Как устроена перепродажа квартиры

Обязательно внимательно изучите условия сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи по уступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с прописанным сроком полной готовности. Предмет договора переуступки — право требовать незавершенный объект недвижимости.

Все, что нужно знать о переуступке квартир

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Запросить у продавца оригинал ДДУ. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-застройщика, а также отметка о регистрации в Росреестре. Если была электронная регистрация сделки, то будет предоставлен файл с договором и электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• В обязательном порядке стоит обратить внимание на проектную декларацию девелопера. Этот документ всегда выкладывается для публичного доступа на официальном сайте застройщика.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности сделки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Только полностью выплатив ипотеку, продавец сможет передать право требования на недвижимость.
• Если в договоре долевого участия есть стороны, не достигшие совершеннолетия, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы оформить сделку без риска, необходимо в первую очередь убедиться что лицо, продающее Вам недвижимость, действительно является обладателем прав на нее.

Квартиры в новостройках чаще всего продаются в рамках договора долевого участия. Такой документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Эта отметка залог того, что застройщик возводил комплекс по всем правилам на законных основаниях.

Еще один момент, который необходимо проверить, это то что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Бывают случаи, когда девелопер требует своего подтверждения в случае переуступки. Эта информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размером до 10%.

Всегда следует отправлять письменное уведомление о приобретении квартиры по переуступке компании-застройщику, вне зависимости наличия данного условия в ДДУ.

Кто продаёт переуступку?

Купить недвижимость в новостройке по уступке прав можно у лиц:

• У инвестора - ими могут быть либо физические лица, так и юридические лица или закрытые ПИФ. Инвесторы владеют от одноq до нескольких квартир и хотят их продать потому, что покупали квартиру с целью перепродажи.
• У подрядной организации - Зачастую в этой роли выступают компании партнеры застройщика. При строительстве дома подрядчик мог выполнять разные виды работы: подготовительные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материала и другое. Распространена практика, когда застройщик рассчитывается за услуги выполненные подрядчиком с помощью готового жилья.
• Частные лица, приобретающие жильё для своих целей, но решившие продать имущество в дальнейшем.

Что требуется от покупателя квартиры по переуступке прав?

Покупка квартир по переуступке доступна практически желающим. Но наиболее уместен такой подход в следующих случаях:

• Есть необходимость совершить переезд в новую квартиру как можно быстрее.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, рассматривающие для покупки предложения вторичного рынка. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, однако большая часть подходящих вариантов в нем уже распроданы.

Главные преимущества переуступки

Будьте внимательны при заключении сделки. В первую очередь это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка дает шанс купить квартиры в новостройке, когда все жилье уже распродано. Пользуется успехом у тех, кто ищет комфортное жилье с необычными планировками в конкретном районе.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а ценовой диапазон выгоднее рынка выгоднее недвижимости на вторичном рынке. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае приобретения квартирынедвижимости на стадии котлована.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от неприятностей, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Возможность получить выгоду на ценовой дельте после введения готового объекта в эксплуатацию.

Будьте внимательны при оформлении договора переуступки. Обязательно проверьте добросовестность продавца и соберите пакет документов для оформления сделки.

Пакет документов для переуступки

В необходимый пакет документов для оформления переуступки недвижимости входят:

• Если продавец недвижимости состоит в браке, потребуется оформить согласие супруга на продажу недвижимости в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение девелопера на уступку.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Добрыня 2 в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки